Que vous soyez en train d’acheter votre premier logement ou que vous ayez plusieurs investissements à votre actif, vous savez que l’investissement locatif comporte des risques inhérents. Nous vous proposons dans ce billet une grille d’évaluation très pratique pour l’investissement immobilier.
Les risques en relation avec la maison et son emplacement
L’emplacement du bien est l’un de ses principaux dangers. Même si vous investissez dans le plus bel appartement du marché, si l’emplacement n’est pas bien choisi, vous aurez des difficultés à le louer ou à le revendre. Toutefois, l’examen de l’emplacement ne se limite pas à une promenade sur le terrain et dans les zones voisines.
Vous devez toujours envisager votre projet en fonction d’un objectif à long terme. Par conséquent, vous devez être au courant des projets d’urbanisation de la région où vous allez investir. Le jour de la vente, par exemple, la construction d’un tramway à proximité de votre maison sera un avantage.
Le type de propriété que vous acquérez peut constituer un problème majeur. Si vous investissez dans un appartement d’une chambre à coucher dans une région où l’offre de logements est limitée, vous serez confronté à un risque locatif important. Dans la région où vous souhaitez investir, l’offre de logements que vous proposez doit correspondre à la demande actuelle de locations.
Les risques liés aux promoteurs
Les promoteurs immobiliers s’exposent à plusieurs formes de risques. Le premier, et certainement le plus important, est le risque de non-livraison du bien. Pour vous protéger de ce danger, la garantie financière d’achèvement (GFC) est imposée aux promoteurs. Toutefois, soyez prudent ; il existe deux types de GFA : une GFA intrinsèque, qui est fournie par un promoteur en utilisant ses propres fonds, et une GFA extrinsèque, qui est donnée par un assureur ou une banque. Plus d’infos sur ce site !
Un autre risque potentiel est la qualité de la construction du bien. Cet aspect de l’excellence a plusieurs dimensions. Le niveau de finition que vous pouvez constater à la livraison n’est qu’un aspect, tout comme le comportement de votre logement dans le temps. N’hésitez pas à visiter des livraisons récentes ou des programmes déjà lancés pour voir le processus de vieillissement en action si vous êtes confronté à ce genre de contrainte.
Le risque d’avoir un logement sans locataire durant une certaine période
C’est la principale préoccupation des investisseurs. En effet, la stabilité financière d’un investisseur peut être mise en péril lorsque sa maison est vacante pendant des mois. Pour éviter que cela ne se produise, votre logement doit être situé dans un endroit où il y a beaucoup de concurrence pour les locataires. Pour connaître ces régions, il suffit de cocher les zones appropriées sur le dispositif Pinel pour la première fois.
En cas de sinistre, tel qu’une blessure ou un décès à votre domicile, vous devez également souscrire une assurance multirisque habitation qui couvre les dommages matériels, le vol et la responsabilité civile. Lorsque vous souscrivez une assurance habitation pour vous protéger contre ce risque, demandez-vous si vous avez besoin d’autres types de protection comme les options de remboursement des pertes de revenus locatifs.
Le risque des loyers impayés
Il s’agit du risque le plus important pour les investisseurs, et celui qui a les effets les plus négatifs sur eux. Il n’existe pas de stratégies particulières pour l’éviter, si ce n’est de vérifier la solvabilité des locataires en s’assurant que leurs revenus sont au moins égaux à 2,5 à 3 fois le montant du loyer.
Il existe plusieurs types d’assurance que vous pouvez souscrire pour vous protéger des conséquences des factures impayées : garantie personnelle d’un tiers, garantie bancaire, etc. Il existe plusieurs sortes de contrats d’assurance pour se prémunir contre le danger de non-paiement, avec des durées et des périodes de franchise variables. Il s’agit d’une couverture indispensable.
Le risque de requalification fiscale
C’est une erreur que les gens négligent souvent, et pourtant elle peut coûter cher. Elle représente le danger pour votre futur locataire. Vous pouvez être ré-accrédité par l’administration fiscale si vous incluez un locataire qui ne répond pas aux normes pour bénéficier d’un logement Pinel, comme une personne qui a déjà été propriétaire et ne peut donc pas le devenir, ou une personne sous tutelle.
N’hésitez pas à vous faire assister par un professionnel qui pourra vous aider dans cette procédure de contrôle afin de ne pas commettre d’erreur sur l’exercice à prendre en compte.
Pour conclure
Nous avons vu dans cet article que l’investissement immobilier comporte certains risques. Il ne faut pas s’inquiéter, même si le risque zéro n’existe pas, il existe néanmoins des méthodes pour réduire et gérer ces risques.
Un projet d’investissement immobilier, en revanche, ne peut pas être réalisé sur un coup de tête. Il nécessite une analyse mondiale d’un ensemble de variables. Cette étude doit être réalisée de manière pratique et dépassionnée, sans laisser de place aux émotions. Un gestionnaire d’actifs expert pourra vous aider au cours de ce processus grâce à sa connaissance des secteurs d’investissement et des entreprises collaboratrices.